浅谈北京住房限购政策实施效果

本文摘要：近年来，中国房地产业的较慢发展，很大地造就了经济的快速增长，但在这个过程中房价下跌也较慢，引发了社会反感。为了诱导房价的较慢下跌，北京市开始实行出租汽车政策，但对于出租汽车政策的合理性及其实行效果也有很多争辩。本文分析了出租汽车政策实行后北京住宅市场的供给与市场需求情况的变化并运用SPSS18.0软件对出租汽车政策对北京市住宅市场产生的影响展开单因素方差分析，得出结论：该政策与改革方向相符，不应长年保有，也无以超过调控目的。

近年来，中国房地产业的较慢发展，很大地造就了经济的快速增长，但在这个过程中房价下跌也较慢，引发了社会反感。为了诱导房价的较慢下跌，北京市开始实行出租汽车政策，但对于出租汽车政策的合理性及其实行效果也有很多争辩。本文分析了出租汽车政策实行后北京住宅市场的供给与市场需求情况的变化并运用SPSS18.0软件对出租汽车政策对北京市住宅市场产生的影响展开单因素方差分析，得出结论：该政策与改革方向相符，不应长年保有，也无以超过调控目的。

为此必需重返到以经济调控手段居多的思路上来，让市场机制充分发挥起到。关键词：北京市出租汽车政策；住宅销售价格单因素方差分析；新建商品住宅；二手住宅1章节针对近年来房地产市场的情况，中国政府实施了很多诱导房价下跌的政策，但是效果并不显著，甚至还经常出现了房价就越调控就越下跌的现象。不得不不得已，政府开始用行政手段调控市场，必要规定居民出售住宅的资格及数量。

2010年4月17日，国务院公布《关于极力遏止部分城市房价过慢下跌的通报》拒绝地方政府可根据实际情况，采行临时性措施，在一定时期内限定版购房套数。但对出租汽车的对象、范围、数量、期限等，并无具体的规定。2010年4月30日北京市施行了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于极力遏止部分城市房价过慢下跌文件的通报》，暂定为同一购房家庭不能在本市新的出售一套商品住房。2011年2月15日，《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神更进一步强化本市房地产市场调控工作的通报》实施，规定“已享有1套住房的本市户籍居民家庭、持有人本市有效地暂住证在本市享有住房且倒数5年(不含)以上在本市交纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，出租汽车1套住房(不含新建商品住房和二手住房)；已享有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、享有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法获取本市有效地暂住证和倒数5年(不含)以上在本市交纳社会保险或个人所得税交纳证明的非本市户籍居民家庭，停止在本市向其售房”。

2010年4月30日北京开始实施出租汽车政策至今，北京市的出租汽车政策展现出为渐渐具体、细化、严苛且短期内并无断裂的迹象。作为一种直接干预经济的行政手段，对于出租汽车政策的影响及实行效果引发了普遍的辩论，本文运用SPSS18.0统计资料软件对北京市出租汽车政策对于住宅市场产生的影响展开了单因素方差分析，评估北京市出租汽车政策的实行效果。

2方法论单因素方差分析是研究一个控制变量的有所不同水平否对观测变量产生了明显影响的一种统计资料方法。将观测变量总的离差平方和分解成为组间离差平方和和组内离差平方和，如果组间离差平方和在观测变量总离差平方和中所占到的比例较小，则解释观测变量的变动主要是由于控制变量引发的，即控制变量给观测变量带给了明显影响。；反之，如果组间离差平方和所占到比例小，则解释观测变量的变动不是主要由控制变量引发的，不可以主要由控制变量来说明，控制变量的有所不同水平没给观测变量带给明显影响，观测变量值的变动是由随机变量因素引发的。单因素方差分析的基本步骤：（1）明确提出假设：控制变量的有所不同水平对观测变量无明显影响（2）计算出来检验统计资料量和概率P值（3）将等价显著性水平与p值做到较为：如果p值大于显著性水平，则应当拒绝接受原假设，反之拒绝接受原假设。

3结果本文的研究数据主要源于国家数据、北京市统计局、中国指数研究院，挑选2009年第二季度至2010年第一季度涉及数据当作出租汽车政策实行前数据，挑选2010第二季度至2013年第四季度涉及数据当作出租汽车政策实行后数据。挑选的数据主要有住宅销售面积、住宅完工面积、新建商品住宅价格指数（以2008年为基期）、二手住宅价格（以2008年为基期），挑选销售面积反应住宅市场需求情况，挑选住宅完工面积反应住宅供给情况，同比房价指数反应房价变化情况。3.1出租汽车政策实行后住宅市场需求与供给情况的变化出租汽车政策实行前后住宅销售与完工面积均值，可以显现出出租汽车政策实行前的住宅销售面积小于出租汽车政策实行后的住宅销售面积；出租汽车政策实行前的住宅完工面积大于出租汽车政策实行后的住宅完工面积；出租汽车政策实行前的住宅销售面积小于出租汽车政策实行前的住宅完工面积，出租汽车政策实行后的住宅销售面积大于出租汽车政策实行后的住宅完工面积。

解释北京的出租汽车政策使住宅销售面积增加，住宅完工面积减少，并且使之前的住宅供不应求的情况变成供大于求。出租汽车政策实行前后住宅销售面积及完工面积的季度数据，可以显现出出租汽车政策实行前，除2009年的第四季度住宅销售面积小于住宅完工面积，其余季度的住宅销售面积小于住宅完工面积，即住宅市场需求小于住宅供给，住宅供不应求；出租汽车政策实行后，除2012年的第三、第四季度的住宅销售面积小于住宅完工面积，其余季度的住宅销售面积大于住宅完工面积，即住宅供给小于住宅市场需求。3.2出租汽车政策实行后住宅价格的变化新建商品住宅价格指数，可以显现出出租汽车政策实行前新建商品住宅价格展现出为下跌趋势；出租汽车政策实行后，新建商品住宅的价格从2010的第二季开始上升，但是上升的幅度并不大，2011年的第一季度开始新建商品住宅的价格开始下跌，2011年至2012年的新建商品住宅的价格比较稳定，2013年第一季度开始新建商品住宅的价格开始下跌，上涨幅度显著。

二手住宅价格指数，可以显现出出租汽车政策实行前二手住宅价格展现出为下跌趋势；出租汽车政策实行后，二手住宅的价格从2010的第二季开始上升，但是上升的幅度并不大，2011年的第一季度开始二手住宅的价格开始下跌，2011年各季度的二手住宅的价格维持比较平稳，2012年第一季度开始二手商品住宅的价格开始上升，2012年各季度的二手住宅价格维持比较平稳，2013年第一季度二手住宅价格开始下跌，上涨幅度显著。3.3单因素方差分析本文用于SPSS18.0统计资料软件对出租汽车政策的实行对于住宅销售面积、住宅完工面积、新建商品住宅价格、二手住宅价格的影响展开评估。

以出租汽车政策否实行为控制变量，以住宅销售面积、住宅完工面积、新建商品住宅价格、二手住宅价格为观测变量，通过单因素方差分析法分别对出租汽车政策的实行对于住宅销售面积、住宅完工面积、新建商品住宅价格、二手住宅价格的影响展开分析。单因素方差分析的假设分别为：出租汽车政策否实行对住宅销售面积没产生明显影响；出租汽车政策否实行对住宅完工面积没产生明显影响；出租汽车政策的否实行对新建商品住宅价格没产生明显影响；出租汽车政策的否实行对二手住宅价格没产生明显影响。出租汽车政策否实行对住宅市场影响的单因素方差分析结果，可以显现出出租汽车政策否实行对住宅销售面积影响的单因素方差分析对应的概率值为0.053。如果显著性水平为0.05，由于概率值小于显著性水平，则不应拒绝接受原假设：出租汽车政策否实行对住宅销售面积没产生明显影响。

出租汽车政策否实行对住宅完工面积影响的单因素方差分析对应的概率值为0.523。如果显著性水平为0.05，由于概率值小于显著性水平，则不应拒绝接受原假设：出租汽车政策否实行对住宅完工面积没产生明显影响。出租汽车政策否实行对新建商品住宅价格的单因素方差分析结果，对应的概率值近似于为0。

如果显著性水平为0.05，由于概率值大于显著性水平，则不应拒绝接受原假设：出租汽车政策否实行对新建商品住宅价格没产生了明显影响。出租汽车政策否实行对二手住宅价格的单因素方差分析结果，对应的概率值为0.097。

如果显著性水平为0.05，由于概率值小于显著性水平，则不应拒绝接受原假设：出租汽车政策否实行对二手住宅价格没产生明显影响。4结论出租汽车政策实行后，住宅市场需求增加，住宅供给减少，新建商品住宅的价格及二手住宅的价格并没经常出现显著的上升，2013年新建商品住宅及二手住宅的价格经常出现显著的下跌，上涨幅度显著。这解释出租汽车政策在实行初期通过增加住宅的市场需求减少住宅价格的起到，但是从长年来看，住宅价格仍展现出为下跌的趋势，且涨势显著。通过出租汽车政策否实行对住宅市场影响的单因素方差分析结果，拒绝接受原假设：出租汽车政策否实行对住宅销售面积没产生明显影响；出租汽车政策否实行对住宅完工面积没产生明显影响；出租汽车政策否实行对二手住宅价格没产生明显影响。

拒绝接受原假设：出租汽车政策否实行对新建商品住宅价格没产生明显影响。解释出租汽车政策对住宅销售面积的增加、住宅完工面积的减少、二手住宅价格的变化没产生明显影响，出租汽车政策对新建商品住宅的价格变化产生明显影响。出租汽车政策并没对北京住宅的市场需求与供给及二手住宅的价格产生影响，虽然对于新建商品住宅的价格产生了影响，但是新建商品住宅的价格仍展现出为下跌趋势。

解释出租汽车政策并没确实超过入手房价的效果，并且作为一种政府直接干预经济的行政手段，与中国市场化改革方向有违，不有可能长期存在。房地产市场必将要重返到市场机制充分发挥主导调节作用的状态。由于中国于是以处在经济高速发展、城市化水平大大提升的阶段，对于住宅不存在大量的刚性市场需求，因此，出租汽车政策在短期诱导了大量市场需求，但是这些市场需求并没消失，这也解释出租汽车政策并没解决问题住宅市场需求大的问题、住房难的问题。

一旦出租汽车政策中止，累积的市场需求以求获释，又因为中国对于土地研发的规定造成现阶段住宅供应比较集中于，住宅须要房地产开发商未来将对住宅的供给做出适当的调整，即增加对住宅的投资、研发。因此，出租汽车政策将造成住宅的供需流失，未来住宅的价格很有可能经常出现“报复性下跌”，导致房地产市场轻微波动。

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